Лекция 10 Метод выделения

При расчете стоимости земли методом выделения - из стоимости сделки с застроенным земельным участком (стоимо­сти единого объекта недвижимости) вычитается остаточная восстанови­тельная стоимость строений, определенная затратным подходом*. Восстановительная. стоимость- это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости, из тех же материалов, проекта, технологиям и стандарту, рассчитанные в ценах на дату оценки с учетом износа.

Пример 1. Рыночная стоимость единого объекта недвижимо­сти оценена в 5,0 млн. руб. Полная восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства), равна 4,0 млн. руб. Общий износ составляет 40 % или 0,4. Определяем остаточ­ную восстановительную стоимость здания:

4,0 (1 - 0,4) = 2,4 млн. руб.

Рассчитываем стоимость земли под зданием:

5 - 2,4 = 2,6 млн. руб.

Стоимость земли методом выделения также может быть рассчи­тана с использованием данных об удельной (в расчете на единицу пло­щади) рыночной стоимости единого объекта недвижимости, остаточной стоимости строений на оцениваемом участке и коэффициенте, отра­жающем увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и расходов, связанных с его реализацией.

Использование коэффициента, отражающего увеличение стоимо­сти объекта недвижимости на величину прибыли застройщика, обуслов­лено тем, что дополнительные расходы и прибыль от строительства и продажи нового объекта обычно составляют определенный процент от рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, и их размер может быть учтен через соответствующий коэффициент. Расчет может быть произведен по следующей формуле:

С₃ = (Ср/К - С₀) * Кэ,

где С₃ - стоимость земли;

Ср - рыночная цена единицы площади здания;

К - коэффициент, отражающий увеличение стоимости объекта

недви­жимости на величину прибыли и дополнительных расходов;

Со - оста­точная стоимость единицы площади здания;

Кэ - коэффициент этажно­сти,

Кэ =(S1 / S зу)*n (Здесь площадь одного этажа/Общая площадь земельного участка под зданием) * Количество этажей.

Пример 2. Цена предложения 1 м² общей площади в 5-этажном крупнопанельном доме 1971 г. постройки составляет 20 420 руб.

Себе­стоимость строительства 1 м² общей площади панельных домов- 15 350 руб. Срок службы дома на момент оценки равен 35 годам. Норма амортиза­ции строения данного типа - 1 %/год, или 0,01, Коэффициент, учиты­вающий экономическое старение, для каменных зданий в среднем со­ставляет 1,4. Он рассчитывается как отношение полного срока службы здания к сроку его экономической жизни*. Остаточная стоимость 1 м² строения равна

15 350 (1 - (35 * 0,01))/1,4 = 7 127 руб.

Заявленная стоимость (стоимость предложения) 1 м² квартиры –

20 420 руб./м². Реальная цена продажи (стоимость предложения, умень­шенная на 20 %) составит

2 0420 * 0,8 = 16 336 руб.

Под остаточной восстановительной стоимостью понимается полная восстановительная стоимость здания за вычетом общего накопленного износа.

В среднем для городов с населением в пределах 1 млн. чел. коэффициент этажности варьируется от 0,7 до 1,2 м2. Для данного расчета он принят в размере 1,2. Коэффициент, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и других расходов, принимаем равным 1,3. Стоимость 1 м² оцениваемого земельного участка составит

(16 336/1,3 - 7127) * 1,2 = 6 527 руб./м².

Метод выделения также можно использовать для оценки вновь

построенных или предназначенных для застройки земельных участков. В этом случае из рыночной стоимости вновь построенного объекта

недви­жимости вычитается стоимость строительства и иных затрат, связанных с его продажей, обычных для данного сегмента недвижимости.

Пример 3. Стоимость 1 м² типового жилья в 9-этажном панельном доме составляет 30 000 руб./м², стоимость строительства типо­вого 9-этажного панельного дома, включая прибыль предпринимателя*, равна

12 000 руб./м², общий износ - 0. Коэффициент этажности (коэф­фициент, учитывающий площадь строения, приходящуюся на 1 м² зе­мельного участка) - 4,0.

Прим. Прибыль предпринимателя может определяться по сложившемуся про­центу увеличения стоимости объекта недвижимости на величину прибыли за­стройщика и расходов, связанных с его продажей.

Рассчитаем стоимость земли в стоимости 1 м² типового жилья:

30 000 - 12 000 = 18 000 руб./м²

Стоимость земли под зданием составит

18 000 х 4,0 = 72 000 руб./м²

Если в результате расчетов получается отрицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости имеет

рыноч­ную стоимость, то это означает, что неверно определена стоимость улуч­шений или величина накопленного износа.