Правовой акт. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ

Указ Президента РФ от 18.08.1996 N 1209 "О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок".

Постановление Правительства РФ от 31.12.1996 N 1300 "О мерах по государственному регулированию внешнеторговых бартерных сделок".

Авторитетное мнение. Очевидно, что в качестве договора мены могут рассматриваться только те внешнеторговые бартерные сделки, которые предусматривают обмен одного товара на другой. В остальных же случаях, когда вместо расчетов за товары, работы, услуги предусматриваются выполнение работ, оказание услуг, передача прав и т.п., сделки должны квалифицироваться как смешанные договоры (В.В. Витрянский).

§ 2. Определение и юридическая характеристика

Определение. Юридическая природа. Консенсуальность.

Возмездность. Двусторонность. Субъектный состав. Форма

1. Договор мены - это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ).

Из истории цивилистики. Мена есть такой договор, в силу которого обе стороны обязываются взаимно передать друг другу определенные вещи в собственность. Не будет являться договором мены соглашение, по которому одно лицо, взамен приобретаемой на праве собственности вещи, предоставляет другому пользование своей вещью (Г.Ф. Шершеневич).

Мена регламентируется договором, по которому одна сторона обязывается предоставить другой право собственности на какое-либо имущество, но с тем, чтобы и другая сторона передала ей право собственности на какое-либо имущество, не состоящее в деньгах (Д.И. Мейер).

2. По своей юридической природе договор мены является:

- консенсуальным;

- возмездным (эквивалентным);

- двусторонне обязывающим.

Консенсуальность договора мены проявляется в том, что договорное обязательство возникает с момента достижения сторонами в требуемой форме соглашения по всем существенным условиям договора. Исполнением заключенного и вступившего в силу договора мены является фактический обмен товарами. То, что договор мены консенсуальный, свидетельствует и текст закона: каждая из сторон обязуется передать (а не передает) в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Возмездность договора мены характеризуется правом каждой из сторон, исполнившей свою обязанность по передаче товара, получить от другой стороны встречное предоставление в форме эквивалентного обмениваемого товара.

Двусторонне обязывающим договор мены является в силу того, что договорные обязанности возникают у каждой из сторон.

Авторитетное мнение. В договоре мены имеют место две ярко выраженные встречные обязанности, одинаково существенные и важные: каждая из сторон обязуется передать контрагенту соответствующий обмениваемый товар, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор мены относится к договорам синаллагматическим (В.В. Витрянский).

3. Сторонами в договоре мены по общему правилу могут быть любые субъекты гражданских правоотношений.

К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (применимы и правила о каждом из видов договора купли-продажи: продаже недвижимости, контрактации, поставке). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

По общему правилу каждая из сторон договора мены должна быть собственником обмениваемого имущества. Однако для ряда субъектов гражданским законодательством предусмотрено исключение. В обменных правоотношениях могут выступать государственные и муниципальные унитарные предприятия, имущество за которыми закреплено на праве хозяйственного ведения, казенные предприятия и учреждения, наделенные имуществом на праве оперативного управления. Для последних - только в случае, если имущество приобретено за счет доходов, полученных в ходе их деятельности, которая разрешена учредительными документами.

4. Форма договора мены подчиняется общим требованиям о форме сделок (ст. 161 ГК) и, в частности, правилам о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК).

Судебная практика. Установленное пунктом 1 статьи 551 ГК РФ правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое право у приобретателя возникает с момента регистрации прав на нее (пункт 2 статьи 223 Кодекса), применяются, если иное не установлено законом.

Согласно статье 570 Кодекса право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.

Поскольку статья 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к статье 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Таким образом, с момента регистрации обществом своего права на недвижимость оно вправе ставить вопрос об освобождении общественной организацией спорного здания (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены").

§ 3. Существенные условия, содержание и исполнение

Предмет. Права и обязанности сторон.

Исполнение. Ответственность

1. Существенные условия договора мены исчерпываются его предметом, которым может быть всякое имущество, являющееся физической вещью (движимая или недвижимая), не изъятая и не ограниченная в обороте. Стороны обязаны согласовать условие о наименовании и количестве обмениваемых товаров.

Судебная практика. При невозможности определить по договору мены наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены").

К объектам гражданских прав в соответствии со статьей 128 ГК РФ относятся вещи, иное имущество (товар), в том числе имущественные права. Понятие "имущество" является собирательным. Имущественные права как объект гражданских прав обладают определенными особенностями, которые должны учитываться сторонами при совершении сделок. Они не являются товаром в том смысле, который придает этому понятию Кодекс.